Peut-on se rétracter lors d’un achat immobilier et sous quelles conditions ?

Sans accord écrit entre l’acquéreur et le vendeur, les deux partis sont libres de se désister.

Après une offre d’achat

L’offre d’achat, qui fixe un prix convenant aux deux partis, n’a aucune valeur d’engagement pour le vendeur. Ce dernier peut donc se rétracter sans pénalité.

Du côté de l’acquéreur, selon ce qui est décidé entre les partis, l’offre peut indiquer que l’annulation est possible (auquel cas, l’acquéreur pourra se rétracter sans risque de pénalité) ou que l’engagement est ferme. Dans ce cas, l’acquéreur s’engage et ne peut se rétracter pendant les 1 à 2 semaines de validité de l’offre d’achat.

Après la signature de la promesse ou du compromis de vente

Une fois la promesse ou le compromis de vente signé, il est impossible pour le vendeur de se rétracter. Il peut cependant :

• Réaliser une résiliation à l’amiable avec l’acheteur, si les deux partis se mettent d’accord ;
• Procéder à une résiliation judiciaire si l’acheteur n’a pas respecté ses obligations contractuelles, en saisissant le tribunal compétent.

La possibilité de rétractation est différente en ce qui concerne l’acheteur puisque ce dernier bénéficie d’un délai de 10 jours. Ce droit débute :

• Le lendemain de la date de remise en main propre du compromis de vente signé ;
• Le lendemain de la réception du compromis de vente signé (par lettre recommandée avec accusé de réception ou autre moyen permettant la preuve de la réception).

A savoir : Seuls les jours ouvrés comptent dans ce délai. Il est donc rallongé pour chaque jour férié, samedi et dimanche.

De plus, cette période de rétractation est allongée dans le cas où des documents doivent être ajoutés au compromis et n’ont pas encore été présentés par le vendeur. Le délai de rétractation est alors valable jusqu’à la remise de ces documents.

Dans le cas général où l’acquéreur a versé un dépôt de garantie, et si la rétractation intervient dans le délai légal, le dépôt doit être restitué intégralement.

A noter : Différence entre promesse et compromis de vente

La différence majeure entre une promesse et un compromis de vente réside dans le parti qui s’engage : une promesse de vente n’engage que le vendeur (qui donne alors en exclusivité une « option » sur une durée limitée pour l’achat de la maison à l’acheteur), alors que le compromis de vente engage à la fois le vendeur et l’acquéreur.

Avant la signature de l’acte authentique

Si le compromis est signé mais fait mention de conditions suspensives (par exemple l’acquéreur attend la signature de la vente de son ancien logement ou un prêt bancaire), il est encore possible pour l’acquéreur de se rétracter si l’une de ces conditions suspensives ne se réalise pas.

En dehors de ces différents cas ou e, l'absence d’accord à l’amiable entre les deux partis, si l’acquéreur se rétracte, la vente est annulée et le vendeur indemnisé.