Marché immobilier français et conjoncture économique

Dans le cadre d’un projet d’achat de résidence principale ou d’investissement locatif ou pour un projet de vente, il est judicieux de s’interroger sur la baisse des prix de l’immobilier à venir en France suite à la forte augmentation des taux de crédit immobilier, aux difficultés pour emprunter et plus généralement du fait de la forte inflation subie et du contexte global.

Explosion des taux de crédit et de l’inflation, difficultés d’emprunter… le marché ralentit. Jusqu’à début 2022, le marché de l’immobilier était toujours en pleine euphorie, des ventes nombreuses malgré une offre plutôt restreinte dans de nombreux secteurs géographiques et des acheteurs disposés à acheter. Mais depuis, de nombreux facteurs sont venus ralentir cette belle dynamique.

réduction de la capacité d’emprunt avec des taux qui passent de 1,06% à 1,82%.

Nombre de personnes souhaitent acheter une maison ou un appartement en France, toutefois, la demande réelle doit se faire au regard de la solvabilité de ces acheteurs potentiels. Or, lorsque les taux augmentent très fortement, comme depuis quelques mois, les budgets des acquéreurs se réduisent rapidement. Le taux immobilier moyen à 1,06 % en janvier est passé à un taux immobilier moyen de 1,82 % sur les crédits souscrits en août 2022. Cela empire encore pour les taux immobiliers de novembre 2022.

Contraintes sur les crédits immobiliers

En plus de ces hausses de taux, les emprunteurs se voient imposer différentes contraintes qui viennent augmenter le nombre de refus de crédit immobilier :

• Le HCSF impose aux banques de respecter des critères précis pour au moins 80 % des dossiers : durée maximale de 25 ans, taux d’endettement maximum de 35 % assurance emprunteur comprise, apport personnel minimum.
• Les taux d'usure sont des plafonds imposés par la banque de France aux banques et aux organismes prêteurs. Une banque ne peut pas légalement prêter à un taux TAEG supérieur à celui du taux d’usure sous peine de poursuite pénale. Seulement, les plafonds de ces taux d’usure ne remontent pas aussi vite que les taux des banques. Ce qui crée un effet de ciseau et entraîne une forte hausse des refus de crédit.

Ainsi, il est bien plus difficile d’obtenir un crédit immobilier en 2022 et cela même pour des ménages avec de bons dossiers. Cela pèse fortement sur la demande.

Forte inflation et difficultés économiques

En dehors de ces conditions spécifiques au marché de l’immobilier, les particuliers doivent supporter une explosion de leurs factures et de leurs dépenses du fait d’une forte inflation. Cela est dû principalement à l’augmentation des prix de l’énergie (électricité, gaz, essence, etc.) mais aussi d’une flambée des prix de l’alimentation (plus de 10 % de hausse en moyenne en un an). Les marges de manœuvre se réduisent donc pour nombre de particuliers.

Le contexte économique et géopolitique reste dominé par les incertitudes dans ces temps d’instabilité et le marché immobilier ne peut y être insensible. À ce titre, la nette augmentation des taux sur les crédits à l’habitat implique une baisse de la capacité moyenne d’endettement qui devrait se poursuivre et s’amplifier. Ce climat de doutes et d’incertitudes favorise le report de projets d’acquisition immobilière, nombres d’acquéreurs potentiels préfèrent reporter leur projet.