Investissement locatif : "l'effet de levier" partie 2

Comparatif d’un investissement locatif avec ou sans effet de levier

Pour juger du pouvoir de l’effet de levier, rien de tel qu’un comparatif pour mesurer son impact sur un même investissement locatif financé : 

• à 100 % de fond propre(sans avoir recours au crédit immobilier)
• à 90 % par un empruntet 10 % d’apport personnel

Voici l’ensemble des éléments financiers relatifs à ce placement immobilier : 

• prix d’acquisition : 300 000 €
• taxe foncière : 1 000 €
• charges de copropriété non récupérables sur le locataire : 800 €
• honoraires de gestion locative : 936 €
• loyers annuels : 15 600 €
• estimation de la plus-value sur 10 ans : 50 000 €

L’investissement locatif sans emprunt ni effet levier

L’investisseur fait le choix de financer l’intégralité de l’acquisition en fonds propres, sans avoir recours à l’emprunt bancaire. Pour lui, c’est un avantage d’acheter en cash, car il n’est pas contraint de rembourser des mensualités. Cette manœuvre l’empêche de bénéficier de l’effet de levier, est-ce une bonne opération ?

Pour cela, calculons la rentabilité de l’investissement locatif en faisant la somme des gains perçus : 

300 000 € (valeur initiale du bien) + 50 000 € (plus-value après 10 ans) + 15 600 x 10 (loyers sur 10 ans) = 506 000 €

De ce montant, il faut soustraire les charges et autres frais : 

506 000 € — 1000 € (taxe foncière) x 10 – 800 € (charges de copropriété) x 10 – 936 € (frais d’agence) x 10 = 478 640 €

Il suffit ensuite de calculer le taux de rentabilité de l’opération (sur 10 ans) : 478 640 €/300 000 € x 100 = 159, 54 %

Cela représente une rentabilité annuelle de 15,95 % sans bénéficier de l’effet de levier.

L’investissement locatif avec emprunt et effet levier

En achetant avec un emprunt, l’investisseur bénéficie de l’effet de levier. Le calcul de rentabilité suit la même méthode sauf que le montant de l’investissement initial se limite à 30 000 € (apport personnel) pour acquérir un bien à 300 000 €.

De plus, le recours à emprunt immobilier implique : 

• le remboursement intégraldu crédit
• le paiement d’intérêts d’emprunts
• le versement desprimes d’assurances liées au crédit

Pour notre exemple, le montant global des intérêts d’emprunt et de l’assurance est estimé à 17 000 euros sur 10 ans pour un crédit de 270 000 euros.

Ainsi on soustrait : 478 640 € – 17 000 € (coût du crédit et de l’assurance emprunteur) – 270 000 € (montant emprunté) = 191 640 €

Pour obtenir la rentabilité, on applique la formule basée sur le capital investi en fonds propre : 191 640 €/30 000 € x 100 = 638,80 %

Grâce à l’effet de levier, le capital investi pour acquérir ce placement immobilier présente un taux de rentabilité de 638,80 % sur 10 ans soit 63,88 % par an. Bien au-delà des 15,95 % réalisés par l’acquisition réalisée en totalité en fonds propre.

Quels sont les risques de l’effet de levier ?

Bien que l’effet semble être une solution universelle pour se constituer facilement un patrimoine immobilier, celui-ci comporte quelques risques : 

• la hausse des taux d’intérêts, qui peut augmenter considérablement le coût d’emprunt (hausse des mensualités) et imposer un apport personnel plus élevé ce qui réduit proportionnellement l’effet de levier
• risque de dépréciation de la valeur immobilière, pouvant engendrer des dettes et/ou la nécessité de vendre à perte
• la vacance locative et les impayés de loyer : qui causent une perte de revenus pouvant engendrer des flux de trésorerie négatifs