Propriétaires : pourquoi nous confier la gestion locative de votre bien ? part.3

6 - Quel est le rôle d'un gestionnaire locatif ?

Lorsque vous déléguez la gestion de votre bien, bon nombre de démarches disparaîtront et vous aurez beaucoup moins de « travail ». En effet, l'agence ou l'administrateur de biens deviendra le seul intermédiaire entre vous et le locataire. Le locataire ne connaîtra alors que l'administrateur de biens. Il lui réglera son loyer, qui sera reversé mensuellement au propriétaire. Le gestionnaire enverra un avis d'échéance pour réclamer le loyer et une quittance une fois celui-ci payé. Il interviendra aussi en cas d'impayés. Pour finir, il vous fera un compte rendu à fréquence régulière.

Vous n'aurez jamais à vous déplacer ni à gérer les réparations dans le logement. En cas de problème, le gestionnaire mandatera des entrepreneurs pour se rendre sur les lieux, dresser des devis et effectuer les réparations nécessaires. Bref, vous n'avez rien à faire !

Tous les aspects un peu techniques et juridiques de la location vous seront également épargnés. Le gestionnaire se chargera d'établir les contrats de location, dresser les états des lieux, gérer les congés des locataires, payer les charges de copropriété et effectuer leur régularisation... En cas de défaillance du locataire, le gestionnaire utilisera tous les moyens de droit pour récupérer les sommes dues...

D'une manière générale, confier la gestion de votre location à un professionnel s'avère utile si :

1. Vous vivez loin du logement que vous louez. Pour les personnes vivant à l'étranger par exemple... ;
2. Vous êtes débordé et/ou que vous ne souhaitez pas du tout vous en occuper ;
3. Vous détenez un parc immobilier très important : pour les bailleurs qui possèdent des dizaines d'appartements dans des villes différentes, gérer leurs locations demande un vrai travail et une grande organisation.

7 - Quels sont les frais de gestion locative ?

D'un point de vue financier, il faut différencier la commercialisation du bien et sa gestion. La commercialisation occasionnera des honoraires de location qui se situent entre 6 et 10 % des loyers annuels hors charges en moyenne. Les professionnels sont libres de fixer leurs honoraires à l'égard des propriétaires. L'agence est libre de fixer les honoraires dont doit s'acquitter le propriétaire du logement locatif. Elle a toutefois l'obligation depuis la loi Alur du 24 mars 2014, de les afficher en vitrine. 

Pour les honoraires liés à recherche de location, les professionnels ont deux obligations :

• avoir affiché clairement le montant de leurs honoraires ;
• s'assurer que le montant acquitté par le propriétaire ne soit pas inférieur à celui payé par le locataire.

Le montant de la commission qui peut être demandée au locataire doit satisfaire au double encadrement de la loi Alur :

• il ne peut jamais être plus élevé que celui payé par le propriétaire ;
• il doit être inférieur ou égal au plafond par mètre carré de surface selon la localisation du logement sans toutefois dépasser le montant du loyer mensuel hors charges.

La gestion de votre bien vous coûtera entre 6 et 9 % hors taxes des loyers annuels hors charges en fonction de la souscription ou non de la garantie des loyers impayés. À l'année, cela représente environ un mois de loyer.

Important :

L’ensemble des frais inhérents à la mise en location et à la gestion locative de votre bien sont déductibles de vos revenus fonciers. En effet, les frais d’agence déductibles des revenus fonciers sont les frais liés à la gestion locative d’un bien, qui peuvent donc participer, en cas de déficit foncier, à une diminution de l’impôt sur les revenus. La condition, pour bénéficier du dispositif, est d’opter pour le régime d’imposition réel. Celui-ci est appliqué automatiquement aux propriétaires dont les revenus fonciers excèdent 15 000 euros annuels. Dans le cas contraire, le régime réel est optionnel. Les honoraires payés à une agence mandatée pour la gestion locative d’un bien font partie des frais d’agence déductibles des revenus fonciers : ils doivent donc être intégrés au calcul de l’ensemble des frais de gestion et d’administration du bien afin de réduire la base imposable du propriétaire.

Notre service location et gestion locative se tient à votre disposition pour ous conseiller, vous accompagner et vous aider dans la gestion de votre patrimoine immobilier.